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                                    北海樓市反轉:半年賣出一年半銷量
                                    發布時間2017/8/28
                                    2017年,候鳥族、投資客大量涌入北海,被認為是助力北海樓市反轉的中堅力量。 廣西北海,曾經的商品房庫存重災區,如今庫存已經消化到合理范圍,甚至火熱到多數熱售樓盤無房可售的程度。 而這個曾經的房地產價格洼地,房價已持續13個月上漲。今年7月份,北海的新建商品房價格環比漲幅全國第一,5月份與6月份環比漲幅均列位全國第二。 北海的土地市場亦重回房企視野。8月16日,北海市位于上海路交銀灘大道東南角的一宗住宅用地,經過14家房企136次競買,最終以465.129萬元/畝(樓面地價3488.46元/平方米)成交。土地溢價率203.85%,樓面地價創下了北海房地產有史以來的最高記錄。 2017年,候鳥族、投資客大量涌入北海,被認為是助力北海樓市反轉的中堅力量。 從商品房庫存重災區到反轉 北海樓市曾幾度沉浮。 1984年,當北海被列為十四個沿海開放城市之一的時候,北海才與一個內地縣城的規模相當,面積僅3.5平方公里,城市人口不到14萬。1992年開始,一場房地產熱潮在整個北海席卷開來。這一時期是北海樓市的泡沫瘋狂期。 然而,1993年6月24日,中央、國務院下發《關于當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》,將地產業從北海經濟體系中強行剝離后,這個中國最早的房地產泡沫源泉和泡沫典型地區,轟然破裂。北海經濟亦跌至谷底。一直到2000年,北海樓市完全停滯。 1998年全國開始推動住房私有化,此后全國各地的住房建設活動一直呈增長趨勢。北海樓市得以調整和恢復。這期間,北海年度固定資產投資(包括基礎設施建設和房地產支出)從2000年的21.8億元增長到2010年的480億元,增長了20多倍。 2010年到2016年,北海樓市陷入了漫長的低迷期。易居智庫研究院數據顯示,2011年1月至2012年4月,北海新建商品房庫存消化周期長達40個月以上,即庫存量足夠賣4年左右。雖然2013年北海樓市曾出現過一波小高潮,彼時北海庫存去化周期曾降到20個月以下,但2014年17級臺風橫掃之后又被打回原形,2015年北海商品房去化周期再度升至30個月以上。在這樣的環境下,開發商只好慢悠悠的建樓、慢騰騰的賣房。于是,北海隨處可見在售樓盤。 自2016年年末起,北海樓市迎來反轉期。首次銷售高峰出現在2016年11月至12月,這部分購房人群主要源自北海市購房補貼即將到期前的集中買房。 2015年12月,《北海市人民政府關于促進房地產市場平穩發展的若干意見》顯示,對北海市購房補貼政策相關內容通告如下:2015年11月17日至2016年12月31日期間,在北海市市區范圍內(包括海城區、銀海區和鐵山港區)購買新建商品住房(不含垂直分戶商品住房)并已繳納契稅的購房人,按所購房屋房款總額的1%給予財政補貼。 “開始這個補貼沒什么效果,2016年9月之后購房人群開始大規模進入,現在購房已經沒有補貼了。有效期只限2016年?!庇挟數刭彿咳耸糠Q。 第二波購房高峰是在今年3、4、5月,大批外地人集中到來購房。有機構測算,這兩波購房高峰共賣出住宅28028套,共247.61萬平方米,而往年同期(2015年10月至2016年5月)網簽僅10451套,92.3萬平方米。也就是說,僅用半年時間就賣出了以往一年半的銷量。 北海市住房和城鄉建設局統計數據顯示,截至2016年12月底,北海市新建商品房存量面積為318.83萬平方米,雖然今年1-4月份新增住宅5888套,但2017年前四個月便去化了16225套的樓市庫存。 “猝不及防之下,北海樓盤銷售迅速出現了三大變化:一是售罄的項目不斷出現,在售樓盤由過去的密集變成了稀疏;二是以往賣不動的樓盤見到市場好轉,又重新包裝開賣,選擇性不多;三是部分暢銷的樓盤,后期開發節奏突然跟不上?!北焙.數胤康禺a人士指出。 易居智庫研究院數據顯示,2017年5月,北海新建商品房庫存去化周期降至13個月,7月末,去化周期小幅反彈至17個月。 與此同時,北海新建商品房價格亦持續回升。國家統計局數據顯示,7月全國70個大中城市新房售價環比漲幅排名中,北海環比上漲1.5%,位居全國榜首,且已連續三個月蟬聯環比漲幅前二甲。 候鳥與投資客托起北海樓市 北海市住房和城鄉建設局統計數據顯示,今年一季度北海市新建商品房網上簽約9699套,簽約面積83.64萬平方米,同比分別增長135.47%、132.53%。其中,外地人購置新建商品住房面積66.03萬平方米,外地人購房面積占比約為80.49%。 “北海屬于典型的外銷市場,本地剛需購買力有限。今年的頭幾個月,中國北方北京周邊地區的嚴重霧霾,幫助推動北海的購房量增長。北海的氣候和沙灘,也使這里成為中國國內一處度假及養老勝地?!北焙.數亻_發商表示,北海70%以上購房者都是“候鳥族”,一年只住6個月。 所謂候鳥族,指隨著物質生活的提高,人們理念、生活方式的轉變,許多北方人會在進入冬季之前會像候鳥般飛向南方那些風景宜人、休閑、無污染、氣候適宜的沿海城市作為冬季的巢。 中國自古就有“朝滄梧而夕北?!敝f。2005年開始,北海連續入選“中國十大宜居城市”之一??梢?,北海,確是一個理想的候鳥棲息地。 北海樓市的異?;鸨兄铝苏叩恼{控。5月22日北海市政府發布的《北海市人民政府關于加強房地產市場調控工作的通知》中明確:嚴格執行商品房銷售明碼標價規定,房源和價格經報備后不得上漲,需要調整價格的,必須重新備案;凡在北海市(不含合浦縣)新購買第二套及以上的新建商品住房,須自取得不動產權屬證書滿二年后方可轉讓。 調控意圖很明顯:抑制近期暴漲的房價,遏制伺機炒房現象,規范北海房地產市場健康發展。 除了適宜的居住環境,北海還迎來一個政策利好,即“一帶一路”新的發展風口。2017年4月19日,習近平總書記在廣西北海市鐵山港公用碼頭考察時表示,鐵山港有區位優勢,發展前景廣闊,將來是北部灣經濟區一個重要依托,要建設好北部灣港口,打造向海經濟。 但不可否認的是,北海目前依舊處于去庫存狀態,且常住人口數量還遠遠不夠。 根據北海市房地產交易中心數據,2017年7月,北海新建商品住房僅網簽1992套18.07萬平方米,相比5月份網簽6313套57.26萬平方米,相當冷清,也遠低于6月份的網簽3487套30.83萬平方米。有分析認為,受調控影響,新的購房人群沒有出現是網簽大跌的關鍵因素。 這種樓市反轉能持續多久尚且是一個未知數。

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