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                                    杭州宅地價格回調 樓市開閘放量趨勢或“隱現”
                                    發布時間2018/7/10

                                    7月6日,杭州引來新一輪土地出讓熱潮,主城區和余杭區共10宗地塊上市,總出讓面積66.3萬平方米,總建筑面積133.7萬平方米,總起價236.95億元。經過一下午的競拍,10宗土地全部成功出讓,總成交金額270億,為杭州土地史上單日成交歷史第二高,僅次于2016年12月26日的創下的284億元成交價。

                                    《每日經濟新聞》記者同時也注意到,本次出讓的地塊多為涉宅土地,在當天掛牌出讓的之江、翠苑、西興三宗宅地,均未溢價封頂,樓面價甚至有所回調。

                                    業內人士對《每日經濟新聞》記者表示,杭州市場上土地供應經過一大波放量之后,或將迎來周期性調整。從大環境來看,中美貿易戰給經濟環境帶來不確定性,金融去杠桿對資金流動性產生影響。具體到杭州市場,潛在商品房供應量趨高,棚改政策轉向需求端帶來不確定性,都是開發商對市場判斷趨于理性的原因。

                                    宅地價格出現回調

                                    此次主城區成交的之江度假區單元地塊,出讓面積77273平方米,起拍價26.6億元。根據出讓要求,該地塊有不少于3萬平方米的公共租賃住房,占比達20%。開拍后僅19輪,便由新加坡仁恒置業競得,成交總價29.43億元,樓面價19040元/平方米,溢價僅10.5%。

                                    值得一提的是,新出讓土地的樓面價有了下調,今年1月8日祥生競得的之江項目,其拿地樓面價為19608元/平方米,自持比例達到50%。

                                    不僅如此,當日其他宅地項目價格也出現回調,比如更加稀缺的翠苑單元原杭師大美術學院地塊,在近三個半小時的爭奪后,由中海以33.39億元總價競得,樓面價36894元/平方米,溢價39.19%。該地塊出讓面積39344平方米,總起價約24億元,樓面起價26506元/平方米,上限樓面價39656元/平方米。

                                    而資料顯示,上一次翠苑的宅地出讓,中冶項目的拿地樓面價39571元/平方米,自持16%,并且須現房銷售。

                                    土地熱潮有望降溫

                                    除此之外,余杭區出讓的3宗五常車輛段上蓋綜合體項目,由于地塊設置競買人需具備軌道交通線路建設及運營技術能力,且必須獨立參加本地塊競買,不接受聯合競買報名等條件,最終,均由杭州地鐵集團底價包攬,成交樓面價分別僅18600元/平方米、14490元/平方米、18530元/平方米,目前,該區域二手房價在3萬~4萬元/平方米。

                                    記者注意到,近期以來杭州土地持續放量,2017年,杭州土地出讓金突破2000億元,達2035億元,2018年上半年,40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、北京、重慶、佛山和蘇州,累計土地出讓金分別為1417.6億元、740.4億元、678.7億元、565.9億元和538.6億元。

                                    7月,杭州市區再推29宗土地,其中包括多個熱門板塊的寶地。推地之切,可見一斑。

                                    不過,浙報傳媒地產研究院院長丁建剛認為,伴隨著多種綜合因素的疊加效應,土地出讓熱潮有望降溫,與2017年及今年上半年相比,開發商拿地已經更加理性。

                                    丁建剛指出,中美之間爆發貿易戰,增加了今年中國經濟的不確定性。此外,伴隨著金融去杠桿的推進,企業現金流趨緊的情況愈發明顯。而在樓市調控政策依然收緊的情況下,對于前期囤積高價土地的開發商來說,資金狀況不會太好。

                                    值得一提的是,7月4日,杭州空港新城地塊拍賣用時僅15分鐘結束,僅6.48%的溢價。今年以來,臨安更是有多宗地塊低溢價成交,甚至一度流拍。

                                    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示,近期房地產調控政策持續收緊,包括棚改貨幣化安置的力度減弱,都會影響未來的市場預期。杭州本身有過周期性波動,一旦商品房存量趨于穩定,價格便不會持續上漲,存在降溫的可能,房企拍地也將相對謹慎。

                                    樓市轉折點到來

                                    記者注意到,由于政府限價等因素,盡管去年以來杭州土地供應量巨大,然而真正入市的房源依然沒有完全放開。據記者不完全統計,2017年至今,拿地未開盤項目的總建筑面積已超1000萬平方米,隱性庫存劇增。

                                    而伴隨著資金流動性趨緊,未來經濟不確定性等因素,開發商加速周轉,開閘放量的趨勢似乎“隱現”。記者注意到,就在7月6日當晚,杭州連發7張預售證,無一樓盤要求凍資,最低35萬存款證明即可。

                                    其中,因限價延期開盤長達半年的碧桂園?東旭府,突然一次性推出1266套房源。這是搖號以來,單盤推售規模之最。

                                    另一方面,此前國開行將棚改合同簽訂審批權限上收至總行,分支行新項目暫停審批?;蝾A示著房地產需求端已出現轉折。據報道,今年以來,杭州的貨幣化安置比例已明顯下降,過去對于貨幣化安置的一些補貼和獎勵措施也面臨調整,重新鼓勵實物安置。

                                    值得一提的是,近期以來,杭州房地產市場一路飆升,在不少業內人士看來,大密度的棚改拆遷是一大動力,2017年一季度,浙江省棚改開工率全國第一,杭州是省內棚改項目最多的城市。今年一季度,浙江公布的第三批175個棚改項目中,杭州占61席。

                                    然而伴隨著棚改貨幣化安置的調整,選擇貨幣安置的拆遷戶減少,存量房消化能力或將迎來新一輪考驗。杭州我愛我家統計數據顯示,今年上半年,杭州市區(不含臨安)共成交二手房房4.83萬套,比去年同期跌了24.4%,甚至不如2016年上半年的5.29萬套。

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